Il gestionale per affitti brevi: più unità, più portali, più CIN. Un solo posto da aggiornare.
Un gestionale per case vacanza, B&B, affittacamere e agriturismi: le unità e il calendario in un unico planning, il motore di prenotazione sul tuo sito, il collegamento ai portali e gli adempimenti italiani già dentro. Ogni struttura con la sua anagrafica e il suo CIN.
Venti minuti in videochiamata, sulle tue unità. Gratuita e senza impegno.
Il lavoro cresce con le unità, non con il fatturato
Con un appartamento si tiene tutto a mente. Con quattro, il calendario di Booking, quello di Airbnb e il foglio delle prenotazioni dirette smettono di coincidere, e la prima cosa che succede è un overbooking a cui devi rimediare di tasca tua. Poi arrivano le schedine, l’imposta di soggiorno di due Comuni diversi e il CIN da indicare in ogni annuncio e da esporre all’esterno di ogni struttura.
Ogni portale ha il suo pannello. Chi aggiorna per ultimo vince, e se ti dimentichi un blocco te ne accorgi quando arriva la prenotazione doppia.
Ogni immobile ha il suo codice, e va riportato dove serve. Con più unità è l’errore più facile da commettere e il più noioso da correggere.
Alloggiati, ISTAT, imposta di soggiorno. Gli stessi dati, ricopiati a mano su portali diversi, per ogni struttura che gestisci.
Il CIN sta sulla struttura, non nella tua memoria
Il Codice Identificativo Nazionale è legato al singolo immobile: chi gestisce più unità ne ha più di uno, e non sono intercambiabili. Nel gestionale il CIN si registra una volta sull’anagrafica della struttura, e da quel momento compare da solo nelle comunicazioni all’ospite di quella struttura: preventivo, richiesta di prenotazione, email. Non c’è un campo da ricompilare ogni volta, e non c’è il rischio di attaccare a un appartamento il codice di un altro.
Per legge (art. 13-ter del decreto-legge 145/2023) il CIN va indicato in ogni annuncio, ovunque pubblicato, ed esposto all’esterno dello stabile. Si richiede sulla banca dati nazionale delle strutture ricettive del Ministero del Turismo: quella pratica la fai tu o il tuo consulente. Il gestionale lo conserva e lo riporta da solo nei preventivi e nelle email all’ospite.
Norma verificata il 5 ottobre 2026 sul testo vigente in Normattiva.
Modulo per modulo, e si accende solo quello che usi
Il sistema è costruito e navigabile: in demo lo vedi funzionare, non su diapositive. Una casa vacanza che vende in diretta userà planning, motore e adempimenti, e lascerà spento il resto.
Le unità e il planning
Tutte le unità su un unico planning a nastro: crei la prenotazione trascinando sulla cella, vedi il preventivo formarsi mentre componi il soggiorno, e i blocchi si vedono a colpo d’occhio. Anagrafica ospiti, conti, pulizie.
- Planning e prenotazioni
- Conti e cassa
- Pulizie e turnover
Il motore di prenotazione
Il booking engine sul tuo sito, pensato prima per il telefono: cerca con i vincoli veri (soggiorno minimo, giorni di arrivo, chiusure) e quando è tutto occupato propone date alternative invece di un vicolo cieco. Caparra online e servizi vendibili in fase di prenotazione.
- Ricerca con vincoli reali
- Date alternative sul pieno
- Caparra e servizi extra
Il collegamento ai portali
Disponibilità e prezzi partono dal gestionale verso i portali, le prenotazioni rientrano dentro il sistema. Si attiva con le credenziali della tua struttura ed è un modulo a parte: il costo del connettore lo paghi al fornitore del servizio, non a noi.
- Un solo posto dove aggiornare
- Prenotazioni che rientrano da sole
- Modulo opzionale
Gli adempimenti italiani
Schedine alloggiati per la Questura, ISTAT con il tracciato Ross1000, imposta di soggiorno con il report per il Comune e fattura elettronica. Costruiti dai dati delle prenotazioni che hai già inserito, per ciascuna struttura con le regole del suo Comune.
- Alloggiati e ISTAT
- Imposta di soggiorno
- Fattura elettronica
I messaggi all’ospite
Template programmati sui giorni che decidi tu: il messaggio prima dell’arrivo con le istruzioni per entrare, quello dopo la partenza per chiedere la recensione. Ogni messaggio ha il suo stato, così sai cosa è partito e cosa no. Le conversazioni con l’ospite restano in un unico posto, con il canale da cui è arrivata la richiesta.
- Messaggi programmati
- Stato di ogni invio
- Conversazioni in un posto solo
Conti, cassa e numeri
Prima nota, chiusura di cassa e chiusura di giornata, corrispettivi, scadenzario delle caparre. E dall’altra parte i numeri che servono a decidere: occupazione per unità, ricavo medio, produzione per periodo e confronto con l’anno prima.
- Prima nota e chiusure
- Corrispettivi
- Occupazione e ricavo medio
Gli adempimenti non sono un modulo in più: sono il motivo
È la parte solo italiana: tracciato della Questura, rilevazione ISTAT della regione, regolamento di ogni Comune — e con più unità in Comuni diversi si moltiplica. Qui i dati per la Questura, per l’ISTAT e per il Comune escono dalle stesse prenotazioni che hai già inserito.
Generate dai documenti degli occupanti già registrati al check-in, nel tracciato previsto dalla Questura.
La rilevazione costruita dai movimenti veri del periodo, senza ricontare a mano arrivi e presenze. Ross1000 è la piattaforma usata da Lazio, Toscana e altre regioni, non da tutte: per le tue strutture lo verifichiamo in demo.
Configurata sulle regole del Comune di ciascuna struttura, con le esenzioni per età e il report da consegnare.
Tracciato FatturaPA, con l’imposta di soggiorno trattata separatamente come deve.
Il sistema genera i dati veri fin da subito. L’invio ai servizi — Questura, Agenzia delle Entrate, incassi online — si attiva con le credenziali della tua struttura, che restano tue. Finché non ci sono, in demo vedi la generazione con l’etichetta «simulato»: preferiamo un’etichetta onesta a un invio finto andato a buon fine.
Tre cose che questo gestionale non fa
Le scriviamo qui perché sono esattamente quelle che, scoperte dopo la firma, fanno litigare cliente e fornitore.
Niente self check-in con serratura smart né generazione dei codici di accesso: sono strumenti diversi, che spesso hai già. Il gestionale copre la parte a monte, dalla prenotazione ai documenti.
Produce fatture e corrispettivi nel tracciato italiano, ma la cedolare secca, il modello RLI e la scelta del regime fiscale restano al tuo consulente.
Il sistema è completo e navigabile, sviluppato sui dati reali di una struttura, ma non lo abbiamo ancora in produzione presso un cliente. Anche il collegamento ai portali e gli invii ai servizi esterni si collaudano sul servizio vero alla prima attivazione, in parallelo al sistema che usi oggi.
Gestionale per case vacanza e B&B: dove risolve davvero un problema
- Case vacanza e appartamenti in affitto breve con più unità da tenere sincronizzate fra portali e canale diretto
- B&B e affittacamere che vendono soprattutto in diretta e vogliono un motore di prenotazione serio sul proprio sito
- Agriturismi che oltre alle camere hanno ristorazione o attività da gestire nello stesso sistema
- Chi gestisce immobili in Comuni diversi e oggi tiene un foglio separato per l’imposta di soggiorno di ciascuno
- Chi sta valutando il cambio di gestionale e vuole vedere il sistema funzionare prima di decidere
Se gestisci un albergo o un resort con reception, ristorante e spiaggia, la pagina giusta è un’altra: il gestionale per strutture alberghiere. È lo stesso sistema, raccontato sui moduli che servono lì.
È lo stesso sistema della versione alberghiera, sviluppato da DigyMarketing sui dati reali di un albergo: quattordici preventivi su quattordici coincidono al centesimo con quelli del gestionale che la struttura usa oggi, e il controllo gira a ogni modifica del codice. Come è stato verificato.
Domande frequenti sul gestionale per affitti brevi
Va bene se ho più appartamenti in indirizzi diversi?
Sì. Ogni struttura è un'entità a sé, con la sua anagrafica, il suo CIN, le sue tariffe e i suoi adempimenti, e le unità stanno sotto la struttura a cui appartengono. Prenotazioni, disponibilità e conti restano separati per struttura, ma li gestisci da un unico accesso invece che da tre pannelli diversi.
Gestisce il CIN, il Codice Identificativo Nazionale?
Il CIN si registra sulla struttura e il sistema lo riporta da solo nelle comunicazioni all'ospite — preventivo, richiesta di prenotazione, email. Con più unità è facile confondere i codici, perché ogni struttura ha il suo. Per legge (art. 13-ter del decreto-legge 145/2023) il CIN va indicato in ogni annuncio, ovunque pubblicato, ed esposto all'esterno dello stabile; si richiede sulla banca dati nazionale delle strutture ricettive del Ministero del Turismo, e quella pratica la fai tu o il tuo consulente. Il gestionale lo conserva e lo riporta nelle comunicazioni, non lo ottiene al posto tuo.
Come funziona il collegamento a Booking e Airbnb?
Disponibilità e prezzi partono dal gestionale verso i portali, le prenotazioni rientrano dentro il sistema: un solo posto dove aggiornare invece di tre. Il collegamento si attiva con le credenziali della tua struttura ed è un modulo a parte, con il costo del connettore che paghi direttamente al fornitore del servizio e non a noi. Chi vende soprattutto in diretta può anche non attivarlo.
Fa il self check-in con la serratura smart?
No, e preferiamo dirlo prima che dopo. Oggi il sistema non gestisce l'apertura delle porte né i codici di accesso: sono strumenti diversi, che spesso hai già. Quello che fa è la parte che sta a monte — prenotazione, documenti degli ospiti, schedine per la Questura, conti — e su quella il lavoro è completo.
Si occupa della cedolare secca e del modello RLI?
No. Il sistema produce fatture e corrispettivi con il tracciato italiano, ma la registrazione dei contratti e la scelta del regime fiscale restano al commercialista. Non vendiamo un software fiscale travestito da gestionale.
Quali adempimenti italiani copre davvero?
Schedine alloggiati per la Questura, ISTAT con il tracciato Ross1000 (la piattaforma usata da Lazio, Toscana e altre regioni, non da tutte: per le tue strutture lo verifichiamo in demo), imposta di soggiorno con il report per il Comune e fattura elettronica. Il sistema li costruisce dai dati delle prenotazioni che hai già inserito, senza ricopiare niente a mano. L'invio ai servizi si attiva con le credenziali della tua struttura: finché non ci sono, in demo vedi la generazione etichettata come simulata, perché mostrarti un invio finto andato a buon fine sarebbe scorretto.
Uso già un gestionale. Devo mollarlo subito?
No. C'è una procedura di migrazione che importa lo storico dal gestionale attuale a partire dai file che esporta — anagrafiche, prenotazioni, listini. Il metodo è sempre lo stesso: configurazione sui tuoi dati reali, prova in parallelo al sistema che usi oggi, e solo dopo lo spegnimento del vecchio. Non si stacca niente prima di aver verificato che il nuovo funziona sulle tue unità.
Quanto costa?
Non pubblichiamo un listino perché la cifra cambia davvero: tre appartamenti in un solo stabile e dodici unità sparse in due comuni non hanno lo stesso lavoro di configurazione. Nella demo guardiamo la tua situazione e da lì esce una proposta precisa, invece di un intervallo che poi non vale per te. La demo è gratuita e senza impegno.
Guardiamolo insieme sulle tue unità
Venti minuti in videochiamata: apriamo il sistema, ci mettiamo dentro i tuoi appartamenti e le tue tariffe, e alla fine sai se ha senso per te. Chi ti risponde è chi lo ha costruito.
Prenota la demo guidata